——大型泛旅园区项目，第一步要做好“概规”!
近年，在城郊拿上千亩甚至万亩土地，做休闲养生养老等泛旅游、泛地产项目的热潮渐起。这种大型园区项目往往与政府有较长谈判周期，而“做规划”往往是谈判周期中的一项关键工作。总规、控规、修规、概规……这个周期中究竟要做哪种规划呢?
拿地者中，有的是传统地产商转型，第一次接触泛旅游泛地产项目；有的甚至就是矿业老板跨行，以前根本就没接触过空间型项目，更是丈二摸不着头脑。因此往往最后花了冤枉钱。
最近接洽的一位山西商人的故事有代表性。在资源行业周期向下情况下，近年他开始涉足文旅和地产，欲盘活前些年积攒的真金白银。但是由于不懂行，第一次拿地时，花了200万，做了个所谓“打包”规划----从总规一直做到修规。结果欲哭无泪…..
（后来这位投资商辗转找到了我们，下面是我院总规划师和其一场推心置腹谈话的实录）
主：丁总好，欢迎。之前通过李x先生的介绍，您在贵州那个项目遇到情况我基本了解了。
客：好好。希望姜总能给出些实实在在的建议啊。之前花了200万，确实是打了水漂。但我宁愿打水漂，也要找到“真人”。
主：“真人”不敢当啊。但我想和丁总说句“真话”。说实话，之前你和XX规划院签约时，你觉得这个打包合同划算吗？-----当时是不是觉得很划算，丁总？说实话啊。
客：……（沉吟半晌）说实话，当时是觉得划算的，四个规划合同打包在一起200万，等于平均50万一个。去了那么大的（规划）面积；XX规划院据说又是你们这行中名气很大的一个……
主：看知名度不是你的错，这是普遍社会心理。但是知名度和美誉度不对等，这是我们这个行业目前畸形现状，这个非业内人士也很难了解，这个也不是你的错。
但是丁总你还是犯了个错：贪便宜。呵呵
客：……
主：对不起，和您开个玩笑了。其实这也不是您的错。因为这种打包合同本身是陷阱。我年轻时也在这些类似的大院做过，这些套路我还是了解的。
客：噢，姜总，这话怎么讲？
主：你知道吗？像您这种项目，目前和市政府只是意向协议，真正建设用地一块都没有拿。这种情况下，你还去做什么修建，有用吗？有必要吗？
当然，这不能怪您。对方要么就是水货自己都不懂，要么就是揣着明白装糊涂。从我的行业经验来说，后者可能性更大点。
客：噢，您说。
主：你这阶段最需要的是解决什么工作？其实不是规划而是拿地，为什么又要做规划呢？是把规划作为促进与政府谈判手段，对不对？一是要通过策划规划挖掘出发展前景，能挣钱、带来就业、带来地方知名度，给政府信心同时也给你们自己信心；二是进一步，政府基于这种发展前景给予你们相应的政策支持，包括建设用地指标，还包括相关政策性补贴等，是不是？接下来你和政府就正式签约和拿地了。这就是你第一阶段工作。
客：对，对。
主：做完第一阶段，产权明晰了，才谈得上进入第二阶段，即建设阶段，而修规正是为建设服务的！而从我们规划院的技术术语而言，修规也是基于“建设用地”而言。
主：所以这个阶段其实只需要做一件事，就是概规，概念性规划！
客：概念性规划？和总规的区别在哪里？
主：您问得好。看来吃一堑长一智，你也快成规划专家了，呵呵。概念性规划呢，其实也细分两种，一种是总规的简化版；一种是总规简化版+意向性详细规划设计。相应的也有两种收费办法。像你这样大型项目前期拿地的概规，一般是做第二种，有时候也称为“概念性详细规划”。
所谓简化的部分：一是总规中的基础设施规划，如果水电暖等基础市政有困难，在总体规划中再研究解决，概念性规划不对市政基础做深入研究，在这个前提下把重点放在研究旅游地产的发展定位、核心产业项目、土地户分利用、空间格局布局等。二是总规中的一些附属专项规划。例如防震减灾规划、文保规划、竖向规划，概念规划阶段也省略掉。
所谓增加意向性详细设计，主要是针对文旅产业项目而言。和做一般高新园区之类的规划不同，文旅园区的产业项目引擎，往往具有“可视性”，光是文字策划说明得再好，领导可能还是不懂。比例独特的景观步道、创意性的休闲商业“灰空间”、高端地产的景观化，还有些趣味游乐项目的 “可视性”甚至是设计都解决不了问题，有时还要结合多媒体动画来补充。这些设计不可能细化到替代后期真正的修规与设计，更多是突出创意效果，所以称之为意向设计。这种意向设计主要是为了配合对“核心产业项目”解释说明。
客：原来是这样……谢谢，真心谢谢你们对我说的实话。今天就像是上了一堂课，我总算知道自己要的是什么了。XX规划院真的是……（不雅词汇略），为了多拿合同，简直是骗客户嘛。哎，还跟我说什么“总是要做的”。哎，它这种态度，怪不得做出来的东西总是找不到感觉。根本没上心，就想着钱嘛…….
主： “总是要做的”——这句话孤立说也没错。但是从立项到正式拿地再到后期整合二级开发者，这里面有很多变数。先不说有没有必要提前那么早做；就说做的效果，立项前期做的修规至少从建设用地角度，立项前做的修规是不可能精准的；
更何况大型项目，都需要引入专业的二级开发者合作，除了一些引擎项目和准公共项目外，还有一些合作开发项目应该留给二级开发者去做具体的详细规划。
……
这个客户的故事不是偶然，而是有代表性。这个故事一方面折射行业缺乏公信力，有些公司“透支品牌”的不诚信行为；
但另一方面，从纯技术角度，也值得总结的：大型园区项目拿地时，应该、且只需要做好“概念性（详细）规划”！下面把概规的内容和收费列表总结：
需要说明：概念规划是在借鉴西方国家先进经验上，适应市场化需求应运而生的。概规不是法定规划、在《城乡规划法》中没有对应的法律地位。因此，概规的内容和取费标准（包括我们提到的细分为两种概规）都是在市场实战中，由城规、旅规行业摸索出来的。无法规性，但有实战性。
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