项目感悟：规划指向空间落地行为和政府法制权威；但规划的可操作性是由策划来作弥补、保证的。从这个意义讲，策划是旅游规划的灵魂。

 

一、项目背景

 

甘肃金昌市是”中国镍都”，典型的”一企兴一城”富裕工矿业城市，利用工矿业的大量中水建设人工湖“金水湖”。由清华大学做的《金水湖景观规划设计》，效果图看上去很美、评审时专家评价很高、市政府也很满意。

但直到工程快竣工时 ，市领导开始感到一些惶恐：已经投进了1个多亿的人工湖区。今后维护起来政府财政每年要贴1000多万，年复一年岂不成了个“无底洞”？（专业分析：清华做的是空间规划，但缺失商业策划、运营策划）

于是市政府想到了要“补”一个《金水湖旅游业运营提升策划》！

至道规划院则指出：现状公园，虽体现了较好生态效益和社会效益；但经济效益的缺失，很可能会使得生态效益与社会效益的可持续性成为问题。因此必须考虑引进旅游、休闲功能并且以商业运作方式去加以实现！这是重点。

 

二、主要策划成果

 

1、技术路线“定调子”

利用现有资源平台→合理调整功能板块→注入精彩业态项目→促成良性经营模式

也就是说，从“木已成舟”现实出发、首先尽量尊重原有规划设计；但是从运营策划角度，原有规划设计如确实“错”的，还得局部调整；最后，把重点经历放在业态策划和收益模式设计上。

2、理念创新“定路子”

（1）从项目业态角度，整合泛旅游业态：不仅是水游乐，还谋划生态农业、会议旅游、商业地产等业态；尤其是前瞻整合城市化进程中的潮流业态，如婚庆产业、园林花卉产业等。实现地块的价值最大化

（2）从产业平台角度，响应城市化趋势：引导实现地块与城市总体规划的良性呼应，使所在地块成为高新开发区的“城市客厅”、金昌市的城市商务休闲中心；

经过以上两大理念，让金水湖从1张名片裂变成3张名片：从原来的“中水再利用工程”的生态名片，裂变成“金昌市民休闲娱乐中心”和“省内知名的商务休闲和商务会议场所”的休闲经济名片。从而实现：“商务休闲 +市民休闲+旅游观光”三大功能。

3、功能再造“定盘子”

最后将全新策划的三大功能，尽量结合原有规划并略有改动，落实到七大分区中：市民休闲区；户外游乐区；核心景观区；会议酒店区；休闲商业区；运动休闲区；观光园艺区。

                                             

 

三、项目感悟：“先策划后规划”的必要性

 

在“补策划”的过程中，我们从“木已成舟”出发，想尽量尊重原有规划设计……但是，从策划意识来看，某些规划板块确实是“错”的，不得不改（这种“先规划后策划”造成的损失，令人扼腕）。

 

例1：原“度假别墅区”的改造策划：

该城是典型的“一企兴一城”，城市近半人口属于大中型国企人口，而国企住房福利较好，地产消费力难以释放，更别提旅游地产了（这个城市也是全国房地产热中少有的房价水平低于平均工资水平的城市）。——因此这个“度假别墅区”成了空中楼阁。

我们策划变通“以毒攻毒”，整合大中国企资源，变通为“企业会所”项目。这个前景定位让甲方心里踏实多了。（但“企业会所”的摆放格局显然和度假别墅不同，因此原有空间规划格局，还是被迫再做了一定的改动）

这个例子说明了什么？绝对不是诋毁清华的水平不高（仅孤立、静态的看规划平面图，清华对度假别墅区的规划还是很巧妙的，布局在人工河的湾角，既靠近交通干道，建筑又收缩在不受主干道游客吵闹影响的河湾上）！

但是由于缺少对区域大环境的“战略策划”分析（如果 “跳出项目看项目”，就会发现大型国企立市的城市特性决定了房地产消费力难以释放，不允许开发这种项目），造成项目不具有落地实操性

 

例2：原“农业观光区”的改造策划：

金水湖中还有一些项目虽然符合战略大方向，例如“农业观光区”。但是甲方心目中同样没谱不敢操作，则是因为缺乏后续的“运作策划”支撑造成的。甲方很彷徨：项目地块太靠近金中心城区，搞观光农业的氛围似乎不佳，但是之前的规划导致“木已成舟”，重新调整地块代价太大。怎么办？

后来我们创设了如下 “运作策划”模式，解决了甲方的彷徨。

 

总之：规划指向空间落地行为和政府权威、法制权威；但规划的可操作性是由策划来作弥补、保证的。因此策划是旅游规划的灵魂。