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特色小镇投资认识的误区

发布时间:2019-09-22   发布人:姜明磊

最近接洽了几批特色小镇投资商的规划咨询。交流间发现一个很有意思现象,很多投资商张口闭口就说:“特色小镇“嘛,首先关键就是“特色“……

这话顶多属于正确的废话!——特色小镇投资成败的关键,其实不在这里!

开个有档次点的餐馆还推出一两个特色菜呢;搞个景区也要推出一个差异化主题口号呢?但这就能证明餐馆一定能挣钱、景区一定能兴旺?相反,火车站广场连续三家牛肉面馆都能生意兴隆、没啥特定主题的某些农庄一到周末就火得不得了……所以切不可顾名思义,认为特色小镇的成败关键就一定是 “特色“二字

我总是苦口婆心的劝投资商:不要沉迷于这种“顾名思义“的把戏。

另外还注意到近年一个现象:原来叫“XX休闲农业园的现在改称“XX农牧小镇;原来叫“XX渔人文化村的现在改称“XX渔港小镇;原来叫“XX航空产业园的现在改称“XX飞行小镇”……从政策杠杆对接角度,本也无可非议!但从投资运营本质角度,千万不要”顾名思义“,以为改名挂名”特色“二字,就一切大吉。

一切都需要回到原点、回到常识,老老实实耐心地用普遍方法论去诊断出你项目的个性问题

 

1、溯源:从“水平分工“走向”垂直分工“的城市结构

人类几千年来,就是从农村走向城市、从小城市走向大城市的过程。所以历史上看,城市肯定优越于农村、大城市肯定优越于小城市。

小城市(特色小镇)脱颖而出是人类历史上近百年的新产物!根本原因在于近百年来城市结构从“水平分工”走向“垂直分工”

过去我们说钢铁城市纺织城市汽车之都煤炭之都之类的——那就是典型的水平型城市分工。而近百年来进入全球化时代后,城市开始垂直分工,往往一个侧重产业中的某一层面环节。比如东莞侧重在制造层面,不管是软件企业还是服装企业,可能加工制造环节都放在东莞。再如北京侧重上游管理层面,不管你是钢铁企业还是纺织企业,你的管理总部可能都在北京;

 

2、常识:特色小镇只可能有两大类型

在这种情况下,部分小城市在“垂直分工”中挖掘出了自身对比大城市的优势价值:例如更美的生态环境、更低的地价等。某些企业的研发型总部,并不一定多需要大城市商贸物流优势,而更看重小城镇的宜人环境和低地价支持,这就形成“总部小镇”;某些文创产业,对大城市的硬件优势依赖性不多,对小城镇的优美生态环境更看重,也需要低地价低税收支持,这就形成了“文创小镇”

——放眼全球,能沟脱颖而出的小城镇或曰特色小镇只有“总部小镇”和“文创小镇” 两大类型。这是由垂直分工体系中小城市为数不多的比较优势决定的!前者如美国山景城小镇(GOOGLE总部)、美国好时小镇(Hershey's巧克力总部)、德国英戈尔斯塔特小镇(奥迪总部);后者如瑞士达沃斯(国际会议和旅游疗养小镇)、法国戛纳(影视与旅游业)、新西兰皇后镇(户外运动与旅游业)

从这个角度而言,我们做特色小镇,首先不能急于“找特色”,而是先要找“共性”,看看你的特色小镇是否属于这两大类型比较优势中。

 

3、诊断:区域经济分工中去找魂你的特色小镇

仅仅主题特色二字救不了你的特色小镇,只有把每个特色小镇放在区域经济格局中、放到与周边城市乃至全球城市的垂直分工中,才能诊断出你的特色小镇有没有搞头?有哪方面搞头?

这些年来,一说国内特色小镇。大家都会提到几个成功案例,我们就来将其放到区域经济分工格局中解剖一下:

1)无锡拈花湾小镇:当然,拈花湾有主题,禅意主题。但这并不算什么高招,也不是成败关键。换作任何一个公司在灵山景区投资这个项目,恐怕都是类似主题定位,毕竟灵山大佛有二十年左右的市场知名度了。

这个项目放在区域经济格局中解剖其实是这样的:

灵山大佛虽然名扬天下,但观光型景区收益不大,且产业结构单一。现在需要一个住宿为核心的度假项目互为犄角,前者出人气、后者出收益,这是从投资眼光看;从游客服务链眼光看,也是一种互为犄角,不仅能朝觐猎奇,还能体验度假。

——有人看见拈花湾小镇的宗教主题成功了,也想搞或佛教或道教主题小镇,但敢问:你的项目背后有这样的“互为犄角”背景吗?

2)云栖小镇:这个一个云生态为主导产业的高科技产业主题小镇。是的,也有主题。但关键不在这里。

这个项目放在区域经济格局中解剖其实是这样的:

因为背靠“阿里巴巴”这颗大树,地方政府想借此吸引中小高科技创业群,阿里巴巴也想打造围绕自己的产业生态链。才有了一拍即可。此外还有一个因素,就是西湖地区这样既离大城市基础设施不远、又能闹中取静的优美环境,也是高科技知识经营最偏爱的环境

——敢问某些蠢蠢欲动的地方政府,不是命名一个高大上的“金融”“云科技”之类的名字就一定能成就一个园区或小镇的。而是要看到云栖小镇背后的阿里巴巴产业链优势、西湖地区特有的环境优势。

3)古北水镇:这是乌镇团队在北京打造,似乎是乌镇的“连锁店”。 “小桥流水、古镇工坊”的业态也近似。

这个项目放在区域经济格局中解剖其实是这样的:

虽然古北水镇和乌镇表面上都是“小桥流水、古镇工坊”。但成功的实质不同。乌镇是世界文化遗产,虽然运营团队功不可没,但终归是吃老祖宗饭。而古北水镇是平地白手起家,它做得再好,观光名气还是有限的。但是它守着北京几千万市民人口的周末休闲度假客源优势。即:从市场运营看,北京都市度假客源是古北水镇成功实质所在;另外,从投资结构看,古北水镇和乌镇也完全不同。乌镇守着祖业慢慢提升;古北水镇没有这种天然优势,它必须借助杠杆。古北水镇一开始就是把一半建设用地卖给了龙湖地产,形成了良好的旅游地产杠杆

——有人觉得乌镇既然能在古北复制连锁成功,那么我把古北水镇拍完回去也可复制。殊不知,仔细一分析,就连古北水镇其实都不是乌镇的连锁店,你的项目就能轻言成功?你的项目放在你的城市区域结构中,到底是吸引本地客源地还是外地客源,诸如此类问题都需先想明白,光靠“古镇工坊”这些表面抄袭是不够的。

4)告庄西双景:这是本人亲自参与过的西双版纳项目,此项目不仅成为云南特色小镇典范,也引起全国同行侧目。

告状西双景是傣语,汉语意思是九塔十二寨”,指古时景洪盛景。这个项目的定位是西双版纳“城市形象客厅、旅游集散中心“。如果你认为这个定位好,把它抄袭到你的城市就一定能成功吗?不见得,先必须在区域经济格局中理解当初策划定位来龙去脉

这个项目放在区域经济格局中解剖其实是这样的:

1)景洪虽然是版纳首府,但这些年中国城市千城一面的粗暴发展方式中,景洪并没有一处傣族主题特色城市风貌。所以才建议城市急需这么一处傣族风貌城市客厅(2)西双版纳虽然是著名旅游城市,但是其知名景点的布局高度分散。版纳旅游需要一个舒适的、规模化的出发点和回归点。因此我们才建议打造一个旅游集散中心,但这个旅游集散中心主要功能不是信息咨询也不是旅游交通,而是傣族风情民宿客栈为主的“住宿“功能。因为西双版纳每年3000万的观光游客需要、也完全能支撑这个大一个住宿平台,并且这个平台能兼顾旅游度假与旅游旅游集散两大功能。

——你的特色小镇所处的区域经济格局中,也是类似版纳这种背景吗?所以,岂能是简单把“城市形象客厅“等主题定位抄袭过去就能成功的?

 

北京至道规划院还是那句老话,因时因地因人,我们不是神仙也没有一劳永逸百试不爽的规划咨询!只有把你的项目放到区域大局中去,用普遍的方法论耐心地诊断出你项目的个性问题,才能真正找到你项目的独特发展路径,而不是妄图靠“取名“特色去解决问题。

 

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